【NHK情报翻译本部作品-081014032】 听译：sunny 时间轴：逝者善舞
现代大特写
（国谷裕子）
大家好 这里是现代大特写
导致房地产价格上涨的商业模式
随着美国的泡沫破灭走到了尽头
（雷曼兄弟）（破产）
昨天 美国大型证券公司
雷曼兄弟宣布破产
给全世界带来了巨大冲击
（雷曼兄弟职员）
前景一片黑暗
谁也没有想到会发生这种事情
以雷曼兄弟为首的金融机构
致力于将房地产贷款
证券化为金融商品出售的商业模式
但出现次级贷款问题以来
开始行不通
（海外资金）
依靠证券化从海外
吸引巨额资金的
日本房地产市场
突然投资停止
房地产公司相继倒闭
非常抱歉
（破产的公司董事）
附属于海外的金融
资金突然断链
房地产证券化到底为何物
为何走投无路
走投无路的证券化业务
今晚揭开其背景
巨额亏损引起股价暴跌的
美国大型证券公司雷曼兄弟
15日宣布破产
另一大型证券公司美林
则被一家大银行收购
源于次级贷款问题的
美国住宅贷款泡沫崩溃的影响
带来美国代表性金融机构淘汰的冲击
导致这次美国住宅泡沫膨胀的
重要因素是
房地产贷款的证券化
这是贷款证券化的结构
金融机构将房地产贷款打包
证券化为金融商品出售给投资者
通过细分贷款来分散风险
从投资者集中大量资金
泡沫膨胀起来
但是 由于次级贷款问题浮出
泡沫破灭
证券化产品卖不出去
价格下跌
由于巨额亏损雷曼兄弟倒闭
由于美国证券化市场冻结
日本的房地产市场也受到很大影响
今年以来 如您所看到的
很多房地产公司破产
其中负债总额最高的arban公司
是一家通过证券化融入海外资金
急速成长起来的公司
这种商业模式如今为何走到尽头
（广岛）
高166米的中国地区最高的建筑 （译者注：此处中国为日本地区名）
这里设有arban公司总部
将旧酒店翻建成43层的综合大厦
内有高级餐厅
以及超过3亿日元的公寓
公司擅长的业务模式是
将老旧物业翻建成收益性高的大厦
再转售出去
（大阪 道顿堀）
位于大阪一等地段的商业大楼
以前是日本料理店
在外墙设置观览车的崭新构思
提高了吸引游客的魅力
arban公司怎样筹到
这些事业所需的资金呢
其中有独特的架构
arban公司建设的
商业大楼的登记簿
“所有者”一栏写着其他公司的名称
是为这个大楼的开发及运营
arban公司设立的另一家公司
arban通过这些营运公司
从金融机构获得每个项目所需的贷款
被称为无追索权贷款（nonrecourse loan）
的新型融资模式
这种贷款只根据项目的租金等
未来收益的预期来判断
而不管arban公司的信用如何
自有资本不足的arban
利用无追索权贷款不断建设大楼
再转售获益
18年前 资本金500万日元
仅由四人创立的公司
年销售额达到2400亿日元
急速成长为房地产中坚企业
（arban公司专务 井泽光德）
因为是凭每个项目来获得融资
具有启动项目的同时
就可以得到贷款的好处
是相当划时代的融资方式
对于(我们公司的)成长非常有利
积极开展无追索权贷款的是
外资系投资银行
在德国金融机构
日本法人公司工作的
根岸宪一先生
直到去年
一直在美国投资银行负责
对日本的无追索权贷款业务
地价下降的日本房地产
相比于海外显得便宜
比较容易募集资金
(根岸宪一)
掀起了投资日本的潮流
认为很多国家的房地产泡沫
接近了顶点
相比之下
日本的房地产离顶点还很远
并且处于较好的状况
无追索权贷款
对于贷出方金融机构也有好处
很多的贷款集合起来进行证券化
可以卖给全世界的投资者
从投资者聚敛的资金
用于新贷款的发放
用到其他房地产获益
就这样 全世界巨额的资金
流进了日本
造成了堪称为"迷你泡沫"的状况
房地产和金融向来是割裂的
就像由金融专家来判断
房地产风险的这种形式
不该放贷的也放贷
市场发展了起来
(摩根斯坦利)
这是经手房地产证券化的
金融机构名单
(贝尔斯登 野村证券 Aozora银行 瑞穗证券)
不仅外资机构
日本金融机构也开始涉足证券化
通过证券化
流入房地产的资金走势来看
去年膨胀到8.4兆日元左右
趁着证券化的浪潮
arban的销售额也扩大
（arban公司专务 井泽光德）
超出了公司的期望
工程能开工融资也容易
（无追索权贷款）具有这样的好处
至于需要什么样的条件
只要能推行就可以 变成这样一种情况
依靠巨额资金高速增长的arban公司
其增长突然中断
原因是
去年夏天美国次贷问题变得严重
金融市场陷于混乱
海外的投资者不再出资
金融机构也不能继续发放
无追索权贷款
（根岸宪一）
次贷危机 刚开始以为是隔岸之火
随着接近年末
发现火花从对岸不断飘过来
次贷问题越来越严重的话
会烧没了的
失去无追索权贷款这个招牌的arban
流动资金的筹措也变得困难
以致被迫出售开发中的物业
（东京 表参道）
位于东京表参道的这个大厦
本来计划翻建后再转售
今年6月 被迫原样出售
去年底的董事会中
分发的内部资料显示
arban以大约170亿日元
获得表参道的物业
翻建成新的建筑转售
预计可获益53亿日元
但是这个物业的买主没有出现
转售物业来获益的
arban的商业模式失灵
（上月13日）
并且于上月
"非常抱歉"
半年前还盈利311亿日元的企业异常破产
（arban公司专务 井泽光德）
由于过于依赖海外金融市场
所以协同性也很强
这次危机与以前的泡沫相比
速度感非常强
都来不及转舵
（新兴房地产公司为何破产）
今晚 三菱UFJ信托银行房地产咨询部的
大沟日出夫先生和
经济部的芳野创先生来到我们节目
首先 芳野先生
arban在今年春天
实现超过300亿日元的最高盈利后
出人意料地破产
依据项目收益来判断的贷款融资
按理说风险不应波及到arban自身
但为什么会快速破产了呢
（经济部 芳野创）
导致破产的一个因素是
房地产证券化市场功能的停止
从海外投资者
流入日本的资金断流
由于证券化行不通
作为证券化基础的无追索权贷款也放不了
arban公司失去了资金来源
第二是来自海外的资金流停止
导致房地产的买家消失
因此 arban的物业无法售出
现金收入的来源断绝
arban的房地产开发
以及依靠转售的商业模式
没有海外资金的话就会走投无路
是脆弱的模式
还有一个原因
arban的商业模式破灭
给arban提供流动资金的银行
比如地方银行紧缩了信贷
银行出于上次泡沫的教训
加强了风险管理
即使arban在半年前实现了最高盈利
arban的商业模式崩溃
在没有盈利可能性的情况下
银行即使损失也不肯提供融资
大沟先生
日本房地产受外资支撑的状况来看
次贷危机好像并非是隔岸之火
现在美国发生的问题
对日本整个房地产市场产生怎样的影响呢
（三菱UFJ信托银行房地产咨询部 大沟日出夫）
以前日本的房地产投资是
企业从银行获得融资进行投资的模式
近年来房地产证券化的发展
使得从海外广泛地获得投资或贷款
房地产市场交易变得十分活跃
能从海外非常广泛地融资
（证券化的风险）
是的 结果带来了房地产市场的景气
事实上到目前为止
原有房地产基金的投资仍然顺畅
但是新设基金受到金融影响
想借的时候不能很快借到
导致新基金对房地产的购买需求下降
目前倒闭的企业主要依靠这类基金
开发物业再转售
景气好没问题
情况逆转买家减少
风险就会显现
即使想成立新的基金
从海外也募集不到资金
海外基金对物业的需求减少
新兴公司的商业模式失灵
是这样的 这次来看
投资家的投资愿望还是有的
但是借款部分由于海外原因而借不到
因此基金筹不满
这是主要问题
好容易翻建的大楼也找不到买主
是的
这种市况下
日本的房地产价格也有下跌倾向
您认为这种情况会持续多久呢
（日本的房地产走向）
事实上
投资资金对日本房地产的评价仍比较高
例如政府主权基金或国内的年金
都想投资日本房地产
但目前的市场环境下担心企业会破产
加上这几天的金融动荡
大家都保持观望
金融恢复稳定
房地产的回报率达到期望值
价格稳定后
资金会流入支持开发
就会迎来恢复时机
那预计还会衰退一阵子吧
是的
将房地产贷款证券化为金融商品
筹集资金用于种种开发
但是这次过度的证券化
在美国引起了大混乱
基于这次的教训
您觉得今后
这种商业模式的发展趋向如何呢
世界也好日本也好
利用证券化的框架使得本金少杠杆高
这种膨胀导致投资过度
但日本相比之下处于不太严重的状况
情势逆转的话会失去至今盈利的本钱
今后可能杠杆方面会有所削弱
会更多提倡自我抑制吧
目前正面临混乱的美国
证券化业务今后走向何方
我们请教了东京大学的伊藤隆敏教授
（东京大学研究生院 伊藤隆民教授）
证券化本身是正确的方法
是金融发展的方法
但必须注意和遵守几个规则
这次由于偏离了这些规则
才发生了错误
多久才能恢复呢
今后一年 或许两年吧
芳野先生 恢复起来好像很困难啊
是啊 这次证券化产品的价格下跌
始于美国住宅价格的下跌
导致次贷相关金融产品价格的下跌
目前住宅价格下跌没有得到抑制
证券化产品的功能
需要相当时间来恢复
好的 需要相当长的时间来恢复
美国的大型金融机构相继破产
这种金融市场的混乱将持续多久呢
再次请教伊藤教授
需要长时间 会波及几家机构
直接是对雷曼兄弟及其交易对手的损毁
因为雷曼不是被收购而是破产清算
下一个案例也被破产清算的可能性高
因此对于脆弱机构的融资紧缩
交易关系也紧缩
没有不稳健的地方
所有交易方都稳健
信心恢复不到这种程度
稳健的金融交易和市场是难以实现的
看来平息混乱得相当长时间
从今天的股价来看下跌了600点左右
日元升值为3.78日元
这还是50日元关口的数字
对日本企业的影响好像很大
您认为今后会有不可避免的影响吗
今天由于受到雷曼破产的影响
政府召开了紧急会议
谈到了对日本金融机构的影响
金融厅等认为由于自有资本底子厚
对（日本）金融机构的影响是有限的
目前遭受重大影响的可能性不明确
但是市场正经历混乱
股价大幅下跌
日元升值也停止
9月末是企业的年中决算的期末
雷曼的破产通过金融市场的混乱
可能影响到企业的经营业绩
这场金融动荡使世界经济恶化到什么程度
这一点对日本经济是有影响的
目前
包括日本的发达国家的景气减速加剧
雷曼破产导致欧美的金融机构业绩下滑
欧美的经济景气更加恶化的话
日本也难免受其影响
继雷曼兄弟和美林下一家是谁的论调
在美国金融界扩散
令人担心信用收缩
今后美国等国家的日程来看
首先16日
制定美国金融政策的FOMC
即联邦公开市场委员会召开会议
由于雷曼破产
金融市场混乱扩散的当中
会做出怎样的判断
令人瞩目
这周到下月
欧美金融机构会相继公布决算结果
决算结果对市场也会有相当大的影响
并且
美国最大保险集团AIG的动向
也值得关注
由于担心证券化产品价格下跌引起损失
AIG的股价暴跌
AIG是否会通过增资强化财务基础
美国政府会发布怎样的救援对策
这些都备受瞩目
在这种心理恐慌扩散的时候
不管怎样希望早点收缩混乱状况
包括日本银行在内的各国央行
通过向市场供给资金
来保证金融机构的融资顺畅
但最受瞩目的还是美国政府的对策
这次雷曼破产
市场上还以为政府会用公共资金救援
但是不同于3月份贝尔斯登的破产
美国政府并没有动用公共资金来救援
由此市场受到打击
导致今天股市暴跌
美国政府为稳定金融市场
推出怎样的救援计划成为大要点
非常感谢 非常感谢
今晚一同为您播报的是
三菱UFJ信托银行房地产咨询部 大沟日出夫先生和芳野创记者
“现代大特写”到此结束